姜伟
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姜伟律师亲办案例
卖方悔约不卖房，买方先诉继续履行合同再诉违约金,两案均获支持
来源：姜伟律师
发布时间：2011-06-11
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原告郭X诉称， 2007年3月23日，郭X（买方）与邱XX（卖方）通过招X公司（中介方）签订了一份《房地产买卖居间合同》，标的为位于深圳市南山区X房产，合同价款为人民币810,000元。合同签订后，郭X依约支付了定金人民币3万元。2007年4月25日，郭X与招X公司的工作人员依约到X银行办理首期款监管手续，但邱XX经多次联系拒不前往。后郭X和招X公司向邱XX发函要求其履行合同，邱XX回函明确表示不再履行该合同。郭X依法提起诉讼，经深圳市中级人民法院终审判决，郭X胜诉并申请法院强制执行。本案中，郭X按合同约定严格履行了自己应尽的全部义务，但邱XX却违背诚信，拒不履行合同义务。根据双方签订的《房地产买卖居间合同》第十条第一款第2项的约定，邱XX应承担以合同成交价即人民币810,000元为标准，每日0.05％的违约责任（自2007年5月10日起至2008年4月21日止）。为维护郭X的合法权益，请求法院依法判令：1、邱XX向郭X支付违约金人民币140,940元(自2007年5月10日至2008年4月21日)；2、邱XX承担本案全部诉讼费用。
被告邱XX辩称，1、郭X与邱XX的合同纠纷郭X已在2007年5月8日起诉过，上一个案件经深圳市中级人民法院终审判决，最后判决郭X、邱XX双方继续履行合同。在此过程中，郭X并未主张要求邱XX承担违约金，现郭X针对该案又提出了违约金的诉讼请求，属于\"一案两诉\"，无法律依据；2、郭X在（2008）深南法执字第1100号案的执行过程中，向执行法官和邱XX明确表示，只要邱XX继续履行合同、过户房产，其他权利不再追究，且双方签名确认房产过户完毕，案件已经执行完毕。因郭X之前明确放弃其他权利，现再次起诉并无事实和法律依据；3、根据合同第五条第二项第1小条的约定，郭X应在2007年4月25日前将首期款人民币172,500元存放于X银行监管，该款项根据银行协议支付给邱XX。根据该条款规定，郭X并未按时支付首期款，郭X违约在先，邱XX有后履行抗辩权，提请法庭依法驳回郭X的诉讼请求；4、根据合同第十条第二款第（二）项第1小条的约定，邱XX未按本合同约定期限办理申请房产转移登记，每超过1日按房产转让价格0.05％的标准向郭X支付违约金。该条款并未约定具体办理的时间，也未约定具体的违约时间，不等于邱XX已违约，也可以说邱XX并未违约；5、根据合同第八条第一款的约定，邱XX在收到全部房款后的当日将房产交付给郭X。该条款可以说明邱XX收到全部房款之日将房产交付给郭X，从郭X全部交齐房款后，邱XX未交付房产来计算违约金。由于合同第十二条补充条款已约定，郭X与邱XX签订的是房屋买卖带租合同，郭X即使有损失也只是每月两、三百元而已。合同约定的违约金明显高于实际损失，假设邱XX违约，提请法庭根据郭X的实际损失进行赔偿。
第三人招X公司陈述称，从（2008）深中法民五终字第459号民事判决书可以明确看出邱XX构成违约，虽然后面经法院强制执行完成了合同目的，但之前邱XX迟延履行应承担相应的违约责任，本案不属于\"一事不再理\"。根据本案的相关事实，招X公司支持郭X的诉讼请求。
一审法院查明，位于深圳市南山区X房产，建筑面积90.95平方米。2007年3月23日，郭X、邱XX及招X公司共同签订了《房地产买卖居间合同》，三方约定，郭X通过招X公司向邱XX购买南山区X房屋，建筑面积90.95平方米，转让价格为人民币810,000元。郭X应向邱XX支付定金人民币30,000元，在郭X、邱XX双方签署合同并到国土局书面查档后，由郭X直接向邱XX支付定金人币5000元；定金之余款人民币25000元应由郭X在签署合同之日起五日内补足，其中的定金人民币5000元，由招X公司直接支付给邱XX，定金人民币20000元由邱XX凭涉诉房产的《房地产证》原件到招X公司处领取；首期房款人民币172,500元，郭X应在2007年4月25日前将人民币100,000元存放于X银行监管，并在2007年5月17日前将剩余首期款人民币72,500元存放于X银行监管；剩余房款人民币607,500元为按揭付款，郭X应在支付首期房款后的3个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭贷款所需的全部资料。邱XX应在2007年5月17日前自行筹资将该物业《房地产证》赎出交至招X公司处。郭X、邱XX须于2007年5月17日前共同到国土部门办理申请产权转移手续，并签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》等相关资料；违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约方损失；如邱XX未按本合同约定期限办理交付房地产证原件等手续的，每延迟1日办理，须按房产转让价格每日0.05％的标准向郭X支付违约金；该物业带租转让，租金为每月人民币2,300元，押金为人民币4,600元，邱XX须在交房2日内配合郭X与承租人办理租赁手续，及其它条款。
2007年3月23日，郭X向邱XX支付定金人民币5,000元。2007年3月27日，郭X向招X公司支付定金余款人民币25,000元。2007年3月28日，招X公司将该定金余款中的人民币5,000元支付给邱XX，剩余人民币20,000元由邱XX托管于招X公司处。2007年4月25日，郭X前往X银行X支行办理首期款的资金监管手续，签署了《二手楼交易资金托管申请/审批书》、《二手楼托管资金划转申请/审批书》，但上述文件未见邱XX的签名。2007年4月26日，邱XX向郭X及招X公司发出书面通知，称由于《房地产买卖居间合同》存在争议与合同纠纷，其决定不再履行该合同。2007年4月27日，招X公司向邱XX发出《履约通知》，催促邱XX履行合同义务并告知其违约可能导致的法律后果。但邱XX并未在2007年5月17日前将涉案房屋的房产证交至招X公司处，亦未与郭X签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》并共同到国土部门申请办理产权转移手续。2008年3月6日，深圳市中级人民法院（2008）深中法民五终字第459号民事判决书终审判决郭X、邱XX双方继续履行合同。
2008年3月17日，邱XX将涉诉房产的房地产证原件交给招X公司。2008年3月18日，郭X、邱XX达成《关于X物业的补充协议》，将涉诉房屋的首期房款和按揭款更改为：郭X应在2008年3月18日前将首期房款人民币330,000元存放于X银行监管，该款项由银行根据协议支付给邱XX；人民币450,000元为按揭付款，由郭X向银行申请按揭贷款的方式支付给邱XX，及其它条款。2008年4月3日，深圳市南山区人民法院作出（2008）深南法执字第1100号民事裁定书，裁定将涉诉房产强制过户至郭X名下。2008年4月21日，郭X作为涉诉房产的业主，签订业主公约。2008年4月25日，深圳市南山区人民法院作出（2008）深南法执字第1100号结案通知书。
庭审中，郭X将违约金的起算时间从2007年5月10日更正为2007年5月17日。
以上事实，有《房地产买卖居间合同》、收据、《通知》、民事判决书、民事裁定书、结案通知书、《业主公约》、《补充协议》、房地产证复印件、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷为证，足以认定。
2007年3月23日，郭X向邱XX支付定金人民币5,000元。2007年3月27日，郭X向招X公司支付定金余款人民币25,000元。2007年3月28日，招X公司将该定金余款中的人民币5,000元支付给邱XX，剩余人民币20,000元由邱XX托管于招X公司处。2007年4月25日，郭X前往X银行X支行办理首期款的资金监管手续，签署了《二手楼交易资金托管申请/审批书》、《二手楼托管资金划转申请/审批书》，但上述文件未见邱XX的签名。2007年4月26日，邱XX向郭X及招X公司发出书面通知，称由于《房地产买卖居间合同》存在争议与合同纠纷，其决定不再履行该合同。2007年4月27日，招X公司向邱XX发出《履约通知》，催促邱XX履行合同义务并告知其违约可能导致的法律后果。但邱XX并未在2007年5月17日前将涉案房屋的房产证交至招X公司处，亦未与郭X签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》并共同到国土部门申请办理产权转移手续。2008年3月6日，深圳市中级人民法院（2008）深中法民五终字第459号民事判决书终审判决郭X、邱XX双方继续履行合同。
2008年3月17日，邱XX将涉诉房产的房地产证原件交给招X公司。2008年3月18日，郭X、邱XX达成《关于X物业的补充协议》，将涉诉房屋的首期房款和按揭款更改为：郭X应在2008年3月18日前将首期房款人民币330,000元存放于X银行监管，该款项由银行根据协议支付给邱XX；人民币450,000元为按揭付款，由郭X向银行申请按揭贷款的方式支付给邱XX，及其它条款。2008年4月3日，深圳市南山区人民法院作出（2008）深南法执字第1100号民事裁定书，裁定将涉诉房产强制过户至郭X名下。2008年4月21日，郭X作为涉诉房产的业主，签订业主公约。2008年4月25日，深圳市南山区人民法院作出（2008）深南法执字第1100号结案通知书。
庭审中，郭X将违约金的起算时间从2007年5月10日更正为2007年5月17日。
以上事实，有《房地产买卖居间合同》、收据、《通知》、民事判决书、民事裁定书、结案通知书、《业主公约》、《补充协议》、房地产证复印件、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷为证，足以认定。
一审法院认为，郭X、邱XX及招X公司签订的《房地产买卖居间合同》系混合合同，既包括郭X、邱XX之间的房地产买卖合同关系，又包括郭X、邱XX与招X公司之间的居间合同关系。该合同系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。
本案中，郭X要求邱XX承担迟延履行合同的违约责任。邱XX答辩称郭X已在（2007）深南法民三初字第449号案中起诉邱XX要求继续履行合同，并经深圳市中级人民法院作出终审判决，最终确定郭X、邱XX双方继续履行合同，而郭X在此过程中并未主张要求邱XX承担违约金，现郭X针对该案又提出了违约金的诉讼请求，属于\"一案两诉\"。但是，郭X在本案中的诉讼请求与前一个案件的诉讼请求并不相同，因此不属于民事诉讼中一事不再理原则的约束范围，而且邱XX也没有提交相关证据证明郭X在执行中明确表示放弃违约金赔偿问题。因此，邱XX的该项抗辩，没有法律依据，原审法院不予支持。
合同签订后，郭X依约先后向邱XX支付定金共计人民币30,000元，并于2007年4月25日办理了首期款的资金监管手续，但邱XX于2007年4月26日以书面通知的形式告知郭X和招X公司，其决定不再履行合同，且其在收到原审招X公司的《履约通知》后亦没有继续履行合同，邱XX的行为已违反了合同约定，已构成违约，应承担违约责任。对此，深圳市中级人民法院（2008）深中法民五终字第459号民事判决书对该事实也予以了认定。本案郭X、邱XX及招X公司共同签订了《房地产买卖居间合同》约定了违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约方损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因此，郭X要求继续履行合同并经法院强制执行取得涉诉房屋的产权后，仍可要求邱XX支付违约金。邱XX答辩称郭X违约在先，其有先履行抗辩权。因本案迟延履行合同的违约责任在邱XX，且邱XX也没有提交证据证明其不履行合同有其它正当理由。因此，邱XX的该项抗辩没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于违约责任的起止时间问题。《房地产买卖居间合同》约定，邱XX应在2007年5月17日前自行筹资将该物业《房地产证》赎出交至招X公司处。郭X、邱XX须于2007年5月17日前共同到国土部门办理申请产权转移手续，并签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》等相关资料。但邱XX之前已书面通知郭X和招X公司，决定不再履行合同。邱XX后来也没有将该物业《房地产证》赎出交至招X公司处并办理相关的涉诉房屋产权转移登记手续。因此，郭X要求邱XX应当从该约定时间之日起承担相应的违约责任并无不当。邱XX答辩称，根据合同第八条的约定，卖方在收到全部房款后的当日将房产交付给买方。该约定属于房屋产权转移，邱XX不可能在未收到房款的情况下将房产交付郭X。但是，郭X之前已依约交付了涉诉房产之定金，其未交付房款是由于邱XX的违约行为造成的，因此，邱XX的该项抗辩没有事实和法律依据，原审法院不予支持。另，郭X主张邱XX违约的时间截止至郭X签订《业主公约》，正式取得涉诉房屋的使用权之日止（即2008年4月21日）。由于邱XX于2008年3月17日，将涉诉房产的房地产证原件交给招X公司。应认定邱XX在2008年3月17日开始继续履行合同，邱XX违约的时间应计算到该日。因此对郭X的该项主张，原审法院不予支持。综上，邱XX承担违约责任的时间应当从2007年5月17日起至2008年3月17日止。
关于违约金赔偿数额问题。郭X称根据合同第十条第二款第（二）项第1小条的约定，邱XX未按本合同约定期限办理交付房地产证原件等手续的，每延迟1日办理，须按房产转让价格每日0.05%的标准向郭X支付违约金。邱XX答辩称，郭X、邱XX所签订的房屋买卖合同为带租合同，双方约定的违约金明显高于实际损失，请求原审法院依法予以降低。由于《房地产买卖居间合同》约定涉讼房屋带租转让，租金为每月人民币2,300元，且郭X未能提供证据证明其有其它损失，《房地产买卖居间合同》约定的违约金明显高于郭X的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。因此，对邱XX的该项抗辩，原审法院予以支持，邱XX应支付违约金以《房地产买卖居间合同》约定的涉讼房屋月租金人民币2,300元为标准计算较为适宜。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、邱XX应于本判决生效之日起十日内向郭X支付违约金人民币23，000元。二、驳回郭X的其它诉讼请求。如果邱XX未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,559元，由郭X负担人民币1，338元，邱XX负担人民币261元。因郭X已向原审法院预交案件受理费，邱XX应将所负担之数于本判决生效之日起十日内迳付郭X。
本案中，郭X要求邱XX承担迟延履行合同的违约责任。邱XX答辩称郭X已在（2007）深南法民三初字第449号案中起诉邱XX要求继续履行合同，并经深圳市中级人民法院作出终审判决，最终确定郭X、邱XX双方继续履行合同，而郭X在此过程中并未主张要求邱XX承担违约金，现郭X针对该案又提出了违约金的诉讼请求，属于\"一案两诉\"。但是，郭X在本案中的诉讼请求与前一个案件的诉讼请求并不相同，因此不属于民事诉讼中一事不再理原则的约束范围，而且邱XX也没有提交相关证据证明郭X在执行中明确表示放弃违约金赔偿问题。因此，邱XX的该项抗辩，没有法律依据，原审法院不予支持。
合同签订后，郭X依约先后向邱XX支付定金共计人民币30,000元，并于2007年4月25日办理了首期款的资金监管手续，但邱XX于2007年4月26日以书面通知的形式告知郭X和招X公司，其决定不再履行合同，且其在收到原审招X公司的《履约通知》后亦没有继续履行合同，邱XX的行为已违反了合同约定，已构成违约，应承担违约责任。对此，深圳市中级人民法院（2008）深中法民五终字第459号民事判决书对该事实也予以了认定。本案郭X、邱XX及招X公司共同签订了《房地产买卖居间合同》约定了违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约方损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因此，郭X要求继续履行合同并经法院强制执行取得涉诉房屋的产权后，仍可要求邱XX支付违约金。邱XX答辩称郭X违约在先，其有先履行抗辩权。因本案迟延履行合同的违约责任在邱XX，且邱XX也没有提交证据证明其不履行合同有其它正当理由。因此，邱XX的该项抗辩没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于违约责任的起止时间问题。《房地产买卖居间合同》约定，邱XX应在2007年5月17日前自行筹资将该物业《房地产证》赎出交至招X公司处。郭X、邱XX须于2007年5月17日前共同到国土部门办理申请产权转移手续，并签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》等相关资料。但邱XX之前已书面通知郭X和招X公司，决定不再履行合同。邱XX后来也没有将该物业《房地产证》赎出交至招X公司处并办理相关的涉诉房屋产权转移登记手续。因此，郭X要求邱XX应当从该约定时间之日起承担相应的违约责任并无不当。邱XX答辩称，根据合同第八条的约定，卖方在收到全部房款后的当日将房产交付给买方。该约定属于房屋产权转移，邱XX不可能在未收到房款的情况下将房产交付郭X。但是，郭X之前已依约交付了涉诉房产之定金，其未交付房款是由于邱XX的违约行为造成的，因此，邱XX的该项抗辩没有事实和法律依据，原审法院不予支持。另，郭X主张邱XX违约的时间截止至郭X签订《业主公约》，正式取得涉诉房屋的使用权之日止（即2008年4月21日）。由于邱XX于2008年3月17日，将涉诉房产的房地产证原件交给招X公司。应认定邱XX在2008年3月17日开始继续履行合同，邱XX违约的时间应计算到该日。因此对郭X的该项主张，原审法院不予支持。综上，邱XX承担违约责任的时间应当从2007年5月17日起至2008年3月17日止。
关于违约金赔偿数额问题。郭X称根据合同第十条第二款第（二）项第1小条的约定，邱XX未按本合同约定期限办理交付房地产证原件等手续的，每延迟1日办理，须按房产转让价格每日0.05%的标准向郭X支付违约金。邱XX答辩称，郭X、邱XX所签订的房屋买卖合同为带租合同，双方约定的违约金明显高于实际损失，请求原审法院依法予以降低。由于《房地产买卖居间合同》约定涉讼房屋带租转让，租金为每月人民币2,300元，且郭X未能提供证据证明其有其它损失，《房地产买卖居间合同》约定的违约金明显高于郭X的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。因此，对邱XX的该项抗辩，原审法院予以支持，邱XX应支付违约金以《房地产买卖居间合同》约定的涉讼房屋月租金人民币2,300元为标准计算较为适宜。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、邱XX应于本判决生效之日起十日内向郭X支付违约金人民币23，000元。二、驳回郭X的其它诉讼请求。如果邱XX未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,559元，由郭X负担人民币1，338元，邱XX负担人民币261元。因郭X已向原审法院预交案件受理费，邱XX应将所负担之数于本判决生效之日起十日内迳付郭X。
上诉人郭X上诉：上诉人郭X不服原审判决，向本院提起上诉，请求1、依法改判一审法院(2008)深南法民三初宇第457号民事判决，支持上诉人一审诉讼请求。2、由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。
事实与理由：一、一审法院适用法律不正确，导致认定违约金赔偿数额错误。1、本案中双方违约金条款是双方预先约定，对于被上诉人而言应当按合同约定履行义务，未能依约履行义务，理应按合同约定承担相应的违约责任。而且约定的买卖各方违约金计算的比例相同，完全体现了双方约定违约金的对等性和公平性。该违约金约定是双方订约时的真实意思表示，根据合同法尊重当事人意思自治的原则，违约金的约定应优先于损害赔偿。而一审法院违反《中华人民共和国合同法》当事人合同自由原则直接适用损害赔偿是错误的。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。上述规定表明双方可根据违约情况约定一定数额的违约金，也可约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。本案上诉人、被上诉人双方在合同中已明确约定了违约金，应按双方约定的违约金认定违约责任，而不适用因违约产生损害赔偿额的计算方法，这是本案确定违约金赔偿数额的前提。3、另参考X学者的观点：一方未给对方造成损失或损失没有超过违约金的，只适用违约金，不适用赔偿金。因此一审法院认定仅以实际租金损失代替违约金，并要求上诉人方承担实际损失的举证责任是错误的。4、而事实上因为被上诉人违约行为导致上诉人租金损失只是上诉人实际损失的一部分，上诉人因被上诉人违约而受到的损失除租金外，还有：上诉人按约支付了价款却未能依约取得房产，导致上诉人己付房款资金占用而受到的利益损失；上诉人因被上诉人违约而发生的交通、通讯、诉讼、律师服务等费用。因此上诉人的实际损失也不应仅以租金来衡量，这样认定上诉人所受的损失对于上诉人是极不公平的。二、一审法院认定违约金过高并予以减少到租金损失是错误的。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。该法律明确规定过分高于因违约给对方造成的损失，才可以适当减少。如前所述本案上诉人所受损失并不仅限于租金损失，而且约定违约金也并非\"过分高于\"造成的损失，上诉人的请求符合双方约定也符合法律规定。2、上诉人、被上诉人双方合同中明确约定：被上诉人未按本合同约定期限办理交付房地产证原件等手续，每延迟一日办理，须按房产转让价格每日0．05％的标准向上诉人支付违约金。本案房产转让价格为81万元，如按一审法院认定的违约期限自2007年5月17日至2008年3月17日止，依照以上方法计算是121500元，只为房款金额的15％。因此本案双方约定违约金并不为过高。3、依据上述法律规定，假使上诉人依约要求的违约金过分高于受到的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。首先，只有约定违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以予以适当减少，强调是可以而不是应当予以减少，即法律是允许约定违约金可以适当高于实际损失额的，此时人民法院无需再进行调整，高出部分体现出约定违约金具有惩罚性。其次，这里强调减少的程度是\"适当\"，而并非直接减少到仅限于租金的实际损失。因此上诉人认为一审法院的适当减少错误，有失公平。4、本案上诉人依约完全履行了自己的义务，是被上诉人违反了诚信原则故意违约导致本案违约金的发生。对于合同守约方理应得到法律的保护，违约方应受到法律的惩处。合同违约金条款的适用正是体现了法律的公平，以及违反诚信原则应受的惩罚性，否则违约方受到庇护，守约方的合法权利得不到保护，那么违约金条款的规定也就失去了它应有的作用。综上所述，请贵院支持上诉人的请求，维护上诉人合法权益。
事实与理由：一、一审法院适用法律不正确，导致认定违约金赔偿数额错误。1、本案中双方违约金条款是双方预先约定，对于被上诉人而言应当按合同约定履行义务，未能依约履行义务，理应按合同约定承担相应的违约责任。而且约定的买卖各方违约金计算的比例相同，完全体现了双方约定违约金的对等性和公平性。该违约金约定是双方订约时的真实意思表示，根据合同法尊重当事人意思自治的原则，违约金的约定应优先于损害赔偿。而一审法院违反《中华人民共和国合同法》当事人合同自由原则直接适用损害赔偿是错误的。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。上述规定表明双方可根据违约情况约定一定数额的违约金，也可约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。本案上诉人、被上诉人双方在合同中已明确约定了违约金，应按双方约定的违约金认定违约责任，而不适用因违约产生损害赔偿额的计算方法，这是本案确定违约金赔偿数额的前提。3、另参考X学者的观点：一方未给对方造成损失或损失没有超过违约金的，只适用违约金，不适用赔偿金。因此一审法院认定仅以实际租金损失代替违约金，并要求上诉人方承担实际损失的举证责任是错误的。4、而事实上因为被上诉人违约行为导致上诉人租金损失只是上诉人实际损失的一部分，上诉人因被上诉人违约而受到的损失除租金外，还有：上诉人按约支付了价款却未能依约取得房产，导致上诉人己付房款资金占用而受到的利益损失；上诉人因被上诉人违约而发生的交通、通讯、诉讼、律师服务等费用。因此上诉人的实际损失也不应仅以租金来衡量，这样认定上诉人所受的损失对于上诉人是极不公平的。二、一审法院认定违约金过高并予以减少到租金损失是错误的。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。该法律明确规定过分高于因违约给对方造成的损失，才可以适当减少。如前所述本案上诉人所受损失并不仅限于租金损失，而且约定违约金也并非\"过分高于\"造成的损失，上诉人的请求符合双方约定也符合法律规定。2、上诉人、被上诉人双方合同中明确约定：被上诉人未按本合同约定期限办理交付房地产证原件等手续，每延迟一日办理，须按房产转让价格每日0．05％的标准向上诉人支付违约金。本案房产转让价格为81万元，如按一审法院认定的违约期限自2007年5月17日至2008年3月17日止，依照以上方法计算是121500元，只为房款金额的15％。因此本案双方约定违约金并不为过高。3、依据上述法律规定，假使上诉人依约要求的违约金过分高于受到的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。首先，只有约定违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以予以适当减少，强调是可以而不是应当予以减少，即法律是允许约定违约金可以适当高于实际损失额的，此时人民法院无需再进行调整，高出部分体现出约定违约金具有惩罚性。其次，这里强调减少的程度是\"适当\"，而并非直接减少到仅限于租金的实际损失。因此上诉人认为一审法院的适当减少错误，有失公平。4、本案上诉人依约完全履行了自己的义务，是被上诉人违反了诚信原则故意违约导致本案违约金的发生。对于合同守约方理应得到法律的保护，违约方应受到法律的惩处。合同违约金条款的适用正是体现了法律的公平，以及违反诚信原则应受的惩罚性，否则违约方受到庇护，守约方的合法权利得不到保护，那么违约金条款的规定也就失去了它应有的作用。综上所述，请贵院支持上诉人的请求，维护上诉人合法权益。
被上诉人邱XX答辩称，一、原审法院不支持答辩人关于\"一案两诉，一事不再理\"的原则是错误的，请二审法院参照法理和法律的相关规定，给予公正裁决。根据法理和法律的相关规定，一案不得两诉。上诉人已经就同一案件提出过诉讼。2007年5月8日，上诉人向深圳市南山区人民法院提起诉讼，其诉讼请求是要求被上诉人\"继续履行合同\"，经一、二审，判决已经发生法律效力。该案与本案本质上是同一诉讼：1、两次诉讼的上诉人和被上诉人相同。2、两次诉讼是基于同一房屋买卖合同法律关系，以及被上诉人\"违约\"的事实与理由。3、前一次的诉讼请求中，事实上包含了承担违约责任支付违约金的内容，与本案诉求重合。一审法院认为诉求不同而认为不是＇一事＇，被上诉人请二审法院就此议点再次给以考量。首先，上诉人上一次的诉讼请求是要求被上诉人\"继续履行合同\"，本次诉讼请求是要求被上诉人承担违约责任支付违约金。所谓\"继续履行合同\"，是要继续履行合同的全部义务而非部分义务，既包括合同的主要义务(主债务)，也包括合同其他义务。合同的违约金条款是合同的组成部分，\"继续履行合同\"意味着合同的义务人不但要按合同的约定承担转让房产的责任，还要按照合同规定承担违约责任以及其他责任，只有这样才能视为完整、全面地履行了合同。如果把\"继续履行合同\"仅仅看作义务人向权利人交付合同约定的房产，那么是否可以认为买方可以不用再支付剩余的房款了吗?要求\"继续履行合同\"和要求\"按合同约定转让房产\"不是同一概念，上诉人把上一次诉讼已经提出过的、并且经过人民法院判决的诉求分拆开来再次起诉，并不能改变本案属于一案两诉的基本事实。其次，上诉人第一次起诉时，是以被上诉人\"违约\"为理由，请求\"判令\"被上诉人\"继续履行合同\"的，因此他当时知道至少应当知道合同的违约必然会产生违约金的问题。既然合同规定了违约条款和违约金支付标准，上诉人起诉也没有明确表明\"继续履行合同\"不含违约金，那他的诉求就当然包含了违约金的内容。再次，上诉人要求被上诉人\"继续履行合同\"的诉求，已经人民法院判予支持，并发生法律效力。根据上诉人前一次的起诉，人民法院判被上诉人\"继续履行合同\"，上诉人申请一审法院强制执行，并于今年4月份已将房产强制过户。在执行过程中，执行法官并没有忘记违约金和合同规定的\"租金\"等问题，就此和上诉人、被上诉人数次协商解决方法，在上诉人向执行法官书面承诺(2008深南法执字第1100号档案中，表述为：只要房产过户，其它权力不予要求)自愿放弃后才予结案。以上事实说明，关于\"继续履行合同\"是否包含合同约定的违约责任的承担，人民法院的眼睛是雪亮的。所以，根据《民事诉讼法》第111条第5项，本案上诉人所提的请求已经经法院判决和生效，并执行完毕，上诉人对同一案件再行起诉，违反法律规定。二、如果此案的确不属于\"一案两诉\"，那么答辩人认为原审法院判决之处理结果是较为适当的，基本公平合理。1、原审符合法律规定。我国《合同法》第107条规定；\"当事一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任\"。本案中即使答辩人有\"违约\"，也已经承担了\"继续履行\"的违约责任，并且房屋买卖已经履行完毕。如果因继续履行合同仍给另一方带来损失。人民法院可以判决赔偿损失，这都是违约方承担违约责任的方式。因此，一审判决赔偿予上诉人可预期的损失，已经充分考虑和照顾了上诉人的利益。2、我国合同法规定的违约金主要是补偿性的。我国合同法违约金的性质是补偿性的，当事人约定的违约金视为违约的损失赔偿。违约金的赔偿性质决定了违约金的支付应当与违约损失额相适应，因此合同法规定了约定的违约金与违约损失相比较不应过高或过低，否则可以请求人民法院或仲裁机构适当增加或减少。本案在\"合同继续履行\"的情况下，上诉人并没有明显的实际损失，交付房款也是在2008年3月份之后。即便是房租部分，因房屋无实际交付，上诉人也无实际损失。因此一审判决减少了违约金数额是适当和合理的。上诉人一审要求按140940元的数额支付违约金不合理，显失公平。本案合同在履行中因被上诉人预期＇违约＇，双方均无进一步履行，上诉人也未按照原约定交纳房款，在2008年3月份前被上诉人(卖方)所收到的实际款项也仅为定金3万元。特别是上诉人与被上诉人于2008年3月18日订立的补充协议，约定买方(上诉人)向卖方(被上诉人)交纳首期房款(33万元)的时间由2007年4月25日，变更为2008年3月18日，余款由上诉人向银行贷款后支付(无约定期限)。在此情况下，上诉人要求被上诉人从2007年5月份起按全部房款81万元之每日万分之五支付违约金至2008年5月份，在计算时间、计算金额上，都不合理，显失公允。一审法院对此不合理的违约金予以减少是公平的，维护了法律的公正性。综上所述，原判判决减少违约金数额是适当合理的，符合法律规定，上诉人上诉理由无理，主张不能成立。综合以上两大点意见，答辩人请求二审人民法院依照法律及事实，给予公正的判决，避免个别人利用格式合同的不公正条款谋取不当得益。
原审第三人招X公司未予答辩。
二审法院查明： 经审理查明，一审所查事实清楚，本院予以确认。
二审法院认为： 本院认为，上诉人与被上诉人、原审第三人签订的《房产买卖居间合同》为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应严格履行。被上诉人在签订合同后于2007年4月26日以书面形式告知上诉人和原审第三人，决定不再履行合同，而且其在收到原审第三人的《履约通知》后亦没有履行合同，被上诉人的行为已构成违约，应承担违约责任。按照《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因此上诉人在要求继续履行合同并经法院强制执行取得涉案房屋产权后，仍可要求被上诉人支付违约金。由于上诉人在（2007）深南法民三初字第449号案中只起诉被上诉人要求继续履行合同，因此在本案中上诉人起诉要求被上诉人支付违约金没有违反法律规定。对于被上诉人辩称原审法院不支持答辩人关于\"一案两诉，一事不再理\"的原则是错误的答辩理由，本院不予支持。
关于违约责任的起止时间问题，本院认为，被上诉人没有在2007年5月17日前将涉案房产的《房地产证》赎出交至原审第三人并办理相关的房屋产权转移登记手续，应从该日起承担违约责任。又被上诉人于2008年3月17日将涉诉房产证交给原审第三人，应视为其继续履行合同。原审判决将被上诉人的违约责任时间从2007年5月17日至2008年3月17日合计306天并无不当，本院予以认定。
关于违约金赔偿数额问题，该违约金数额的计算标准是当事人各方在合意的基础上订立的，违约金数额是否过分高于守约方损失应由违约方举证，被上诉人作为违约方，仅凭涉讼房屋为带租转让，租金为每月2300元的证据并不能证明《房地产买卖居间合同》约定的违约金明显高于上诉人的损失。本院认为，该违约金计算标准应按双方合同约定的标准即房产转让价格每日0.05%计算，原审判决将违约金计算标准调低不当，本院予以纠正。
综上，原审法院认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2008）深南法民三初字第457号民事判决书第二项。
二、变更深圳市南山区人民法院（2008）深南法民三初字第457号民事判决书第一项为：被上诉人邱XX在本判决生效后10日内向上诉人郭X支付违约金人民币123930元。
一、二审案件受理费合计人民币2897元，由上诉人郭X负担350元，被上诉人邱XX负担2547元。
本判决为终审判决。
二审法院认为： 本院认为，上诉人与被上诉人、原审第三人签订的《房产买卖居间合同》为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应严格履行。被上诉人在签订合同后于2007年4月26日以书面形式告知上诉人和原审第三人，决定不再履行合同，而且其在收到原审第三人的《履约通知》后亦没有履行合同，被上诉人的行为已构成违约，应承担违约责任。按照《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因此上诉人在要求继续履行合同并经法院强制执行取得涉案房屋产权后，仍可要求被上诉人支付违约金。由于上诉人在（2007）深南法民三初字第449号案中只起诉被上诉人要求继续履行合同，因此在本案中上诉人起诉要求被上诉人支付违约金没有违反法律规定。对于被上诉人辩称原审法院不支持答辩人关于\"一案两诉，一事不再理\"的原则是错误的答辩理由，本院不予支持。
关于违约责任的起止时间问题，本院认为，被上诉人没有在2007年5月17日前将涉案房产的《房地产证》赎出交至原审第三人并办理相关的房屋产权转移登记手续，应从该日起承担违约责任。又被上诉人于2008年3月17日将涉诉房产证交给原审第三人，应视为其继续履行合同。原审判决将被上诉人的违约责任时间从2007年5月17日至2008年3月17日合计306天并无不当，本院予以认定。
关于违约金赔偿数额问题，该违约金数额的计算标准是当事人各方在合意的基础上订立的，违约金数额是否过分高于守约方损失应由违约方举证，被上诉人作为违约方，仅凭涉讼房屋为带租转让，租金为每月2300元的证据并不能证明《房地产买卖居间合同》约定的违约金明显高于上诉人的损失。本院认为，该违约金计算标准应按双方合同约定的标准即房产转让价格每日0.05%计算，原审判决将违约金计算标准调低不当，本院予以纠正。
综上，原审法院认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2008）深南法民三初字第457号民事判决书第二项。
二、变更深圳市南山区人民法院（2008）深南法民三初字第457号民事判决书第一项为：被上诉人邱XX在本判决生效后10日内向上诉人郭X支付违约金人民币123930元。
一、二审案件受理费合计人民币2897元，由上诉人郭X负担350元，被上诉人邱XX负担2547元。
本判决为终审判决。
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